역모기지론

 

한때 부동산을 담보로 돈을 빌려 자신의 노후를 보장해주는 <모기지론>으로 활자매체 커버스토리를 장식하고 뜨거운 감자로 달구어진적이 있었다. 괜찮은 제도라며 공감했던 남편이 며칠 전 그 제도를 따르겠다며  넌지시 이야기를 건네왔다. "나는 00보험사에 맡겨놓은 돈을 찾아야 되는 시기가 오면 시중은행에 맡겨놓고 매달 일정 금액을 받아 그 돈으로 노후생활을 할꺼야"  "나는 싫어요. 그렇게하면 내 자산이 없어지는데 왜 그렇게 해요?. 할려면 당신이나 하구, 내 이름앞으로 되어있는 돈은 내가 관리를 하겠어요. " 그말을 하고 난 뒤 뒷덜미가 뜨거워짐을 느꼈다. 남편의 성격을 모를리없었고, 남편의 표정이 상상이 되었기 때문이다. 아무리 마음에 들지 않는 결정을 했더라도 다소곳하게 남편의 생각을 따르는 아내를 원하는 성격이다.해서 대립의 각을 세우고 마찰을 일으킬때가 종종 있다.

집이 없는 무주택자들이 은행에서 자산을 담보로 대출을 받는 ‘주택금융공사모기지’와  직장을 다니다 은퇴한 사람이 주택을  금융기관에 맡겨 사망할때까지 매달 일정액의 연금을 받아 노후를 보내는 ‘리버스 모기지’ 제도. 집을 담보로 맡기고 사망 때가지 일정액의 생활비(연금)를 지급받을 수 있는 공적 보증 역(逆)모기지론(주택담보노후연금)상품이 이르면 7월달부터 나온다고한다. 지금까지도 은행들이 판매하는 민간 역모기지론 상품이 있지만, 대출 기간이 10~15년으로 한정돼 있어 만기 후에는 생활비를 받을 수 없는 데다, 집값 하락에 따른 보증 장치가 없어 이용 실적이 저조했다.

주택금융공사가 보증하는 역모기지론을 도입하기 위한 주택금융공사법 시행령 및 시행규칙 개정안을 마련 입법 예고했다. 이 역모기지론은 주택가격 변동에 상관없이 시가(국민은행 발표기준) 3억원짜리 집을 맡기면 사망할 때까지 매월 85만원씩을 지급한다. 부부 모두 65새 이상이고 6억원 이하 1가구 1주택자만 가입할 수 있으며, 주택 처분권은 부부가 모두 사망한 이후 금융기관이나 주택금융공사로 넘어간다. 이때 주택을 처분할 금액이 그간의 연금 지급액보다 크면 잉여금을 상속인에게 지급한다. 주택처분금액이 연금 지급액보다 모자랄 경우에는 손실액을 청구하지 않아 상속인에게 부담이 없다.

공적 보증 역모기지론은 평생 또는 일정 기간 매월 일정 금액을 지급받는 것을 원칙으로 하되, 자녀 결혼, 치료 등 목돈이 필요한 경우 역모기지론 대출 한도의 30% 범위 내에서 수시로 지급받을 수도 있다. 65세 사입자가 6억원짜리 주택을 담보로 맡길 경우 매달 171만원, 70세면 208만원씩을 평생 지급받는 등 가입 연령과 주택 가격이 높을수록 연금을 더 많이 받는다.

모기지론제도가 생기기 이전에도 ‘주택담보대출’ 이라는 제도가 있었다. 명칭만 바꿔었을 뿐이라는 생각이 들었다. 주로 은퇴한 사람들이나 부동산은 갖고 있지만, 마땅한 소득원이 없는 사람들이 이용하는 유용한 모기지 대출상품으로, 이것을 통해 주택소유자는 그의 지분(Equity)만큼 대출을 받을 수 있었다.

리버스 모기지도 있다. 리버스 모기지의 주요한 상품 내용은 주택 소유자는 집에서 거주하고 금융기관은 특정한 기간, 또는 평생 동안에 주택 소유자에게 정기적인 대출을 하는 것이다. 대출 약정을 할 때 금융기관은 차주가 사망하는 경우 담보된 주택을 매도하여 대출금을 상환 받기로 고객과 약속한다.

리버스 모기지는 매우 보편적인 것으로 보이지만, 전문가들이 생각하는 것만큼 그렇지는 않다. 왜냐하면 고객이 리버스 모기지로 대출을 받는다면 결국 주택의 시장가격보다 더 많은 원리금을 상환해야 되고, 경우에 따라서는 주택을 상속받는 사람이 초과금액에 대해 금융기관에 상환해야 할 의무를 지게 되는 경우도 있을 수 있기 때문이다.

국내에서도 일부은행이 연금형 상품으로 도입하였지만, 원리금 지급이라는 형태를 취했을 뿐이며 진정한 의미의 리버스 모기지라고는 할 수 없다. 이것은 보유주택을 담보로 최장 10년 동안 매월 일정 금액을 연금처럼 대출받아 쓸 수 있는 상품이며, 주요 고객을 실버계층으로 삼고 있다.

이 상품의 특징은 보유 주택의 담보가격 70%범위 이내에서 매월 일정금액을 연금식으로 분할 지급 받아 이자는 매년 12월에 대출방식으로 계산하여 후납하며, 그 이자는 원금에 가산하는 형식을 취하고 있다는 점이다. 대출의 상환은 만기 일시상환식(거치기간 1년이 지난 후 일시에 대출상환)과 분할상환식(최장 10년동안 분할상환) 두 가지로 적용하고 있다.

힘이 없고, 늙었을 때 돈이라도 있어야 자식이 부모를 외면하지않고 한 번이라도 더 부모를 찾아본다는  옛말을 표절하지 않드라도 충분히 느끼고 있는 사실이다. 달라진 세태에 적응해야하는 서글픈 현실이지만 흐름에 따르지 않을 수 없는 일들이 주변에서 비일비재하게 목격되고 있다. 사업자금이 필요하다는 자식의 요구를 외면하지 못해 자신의 노후를 위해 저축해둔 돈을 자식에게  내줬다가,궁색한 노후를 보낼 수밖에 없다는 생각과, 그렇게되면 자신의 노후는 암울해지고, 궁핍하게 보낼 수 밖에 없을 것이라는 절박함이 보인다. 그러니 차라리 어디든 돈을 묶어두면 자식들이 손을 벌리지 않을것이라는 생각에 함몰된다.

자신의 살아온 수준이나 레벨에 따라 생활비가 달라지겠지만, 정부에서 제시한 금액만큼의 집을 갖고 있어 활용만 잘한다면 임대소득으로 노후생활을 윤택하게 할 것 같다는 생각이 든다. 그런 생각의 연장선에서 나 역시 남편의 생각에 따르기보다는 부동산에 투자해두고 임대소득으로 노후를 설계하고 싶다. 몇 달만에 몇 천만원 많게는 몇 억원씩 뛰어오르는 서울과는 달리 달리 부산은  부동산 경기가 서울만큼 활발하진않지만, 그래도 부동산에 투자하고 싶다. 남편의 생각은 은행이자보다 임대소득이 낮으면 부동산에 묶어둬 빈 점포로 애를 태우기나 세입자의 횡포로 속을 끓일 필요가 뭐있느냐는 반기도 들지만, 그래도 나는 부동산에 투자하고 싶다.